Nou Real Decreto-ley 7/2019

08/03/2018
Col.legi API Girona

Aquest Reial decret llei no té efectes retroactius, de manera que no resulta d'aplicació als contractes d'arrendament signats amb anterioritat a la seva entrada en vigor.
Amb aquesta modificació es recuperen algunes mesures de protecció de les que gaudia l'arrendatari amb anterioritat a la reforma liberalitzadora operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges i s'afegeixen algunes noves.
S'estableix l'exempció del pagament de l'ITP en els arrendaments d'habitatge per a ús estable i permanent. Recordeu que heu de seguir presentant el model com exempt davant de l'ATC (Agència Tributària Catalana).
A continuació us relacionem les modificacions més significatives en matèria d'ARRENDAMENT D'HABITATGE -el arrendament per a ús diferent del d'habitatge no ha patit modificacions-:
En el cas que l'arrendador sigui persona física: s'amplia de 3 a 5 anys el termini de pròrroga obligatòria en favor de l'arrendatari.
En el cas que l'arrendador sigui persona jurídica: s'amplia de 3 a 7 anys el termini de pròrroga obligatòria en favor de l'arrendatari.
Com passava abans de la reforma de 2013, perquè procedeixi la resolució per necessitat de l'arrendador persona física, aquesta circumstància ha de constar de forma expressa en el contracte. Així, un cop transcorregut el primer any de durada del contracte, no és procedent la pròrroga obligatòria del contracte quan, al temps de la seva celebració, s'hagués fet constar en el mateix, de manera expressa, la necessitat per a l'arrendador d'ocupar l'habitatge abans del transcurs de 5 anys per destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.
S'amplia d'1 a 3 anys el termini de pròrroga obligatòria que preveu l'article 10 LAU. Perquè no procedeixi aquesta pròrroga obligatòria, l'arrendador ha de notificar a mínim amb QUATRE mesos d'antelació la seva voluntat de no renovar el contracte, i l'arrendatari haurà de notificar amb DOS mesos d'antelació.
Tornant a la protecció de què gaudia l'arrendatari abans de la modificació de la Llei 4/2013: L'arrendatari tindrà dret a continuar en l'arrendament fins que es compleixin els 5 o 7 anys si l'arrendador és persona jurídica, en el supòsit de venda de l'habitatge, i també en el supòsit de resolució del dret de l'arrendador per l'exercici d'un retracte convencional, l'obertura d'una substitució fideïcomissària, l'alienació forçosa derivada d'una execució hipotecària o de sentència judicial o l'exercici d'un dret d'opció de compra.

En el supòsit d'arrendador persona jurídica: les despeses de gestió immobiliària i de formalització seran a càrrec de l'arrendador.
En contractes de fins a 5 anys de durada, o fins a 7 anys si l'arrendador és persona jurídica, el valor de la garantia addicional no podrà excedir de 2 mensualitats de la renda, ja sigui a través de dipòsit o d'aval bancari.
Es torna al principi de llibertat de pacte en arrendaments d'habitatge de superfície superior a 300 metres quadrats o de renda inicial superior al 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.
En matèria d'actualització de la renda: Durant la vigència del contracte, la renda només podrà ser actualitzada anualment, en els termes pactats per les parts. En defecte de pacte exprés, no s'aplicarà actualització de rendes. L'actualització anual de la renda no podrà excedir del resultat d'aplicar la variació percentual experimentada per l'IPC.
S'introdueix un dret de retracte en favor de l'Administració en determinats supòsits de venda conjunta.
En matèria de desnonament d'habitatge: S'introdueix el tràmit de comunicació als serveis socials La determinació de la situació de vulnerabilitat produirà la suspensió del procediment fins que s'adoptin les mesures que els serveis socials considerin oportunes per un termini màxim d'1 mes, o de 3 mesos quan el demandant sigui persona jurídica.